茨木市を中心とした、不動産企画の総合事務所

不動産の有効利用

建物老朽化
建物が老朽化しているが資金がない。解決は次をチェックする。
1.借入できないか
2.敷地の一部を売却できないか
3.土地を売却して、他の場所を確保できないか?
土地家屋調査士や設計士と当社で相談しながら、必要な敷地を残してより有効な分割方法を考えましょう。
資金バランスとフローにもとづく計画が必要です。建築期間中の仮住まいについても、ご検討しましょう。
相続1
遺産分割の話し合いをもったが、不動産の評価の問題で意見が対立して、まとまらない。
・土地には個別性が強く、単一の評価が難しい。
・公的な評価だけでも、「路線価」「公示地価」「基準地価」「固定資産税評価額」等たくさんあり採用が難しい。
・本来は「時価」つまり「今、処分したらいくら」が基準になるのですが、
将来的な相場変動まで考えると、単純には「解答」が出せない。
・そういった土地という資産のもつ性格があるところで、例えばひとりが土地を相続し、
ひとりが現預金・有価証券を相続しようとした場合、土地を相続する人はその土地の評価を下げようとするし、
土地を相続しない人は土地評価を上げようとします。
解決方法
・客観的な算出で納得性のある評価をもって話し合う為、専門家に評価を依頼しましょう。
・共有で相続し、売却して金銭的に分割するという方法も有効です。
当初逆に向いていた相続人間を、同じ方向に向かわせることで解決を図ります。

相続2
相続で共有になっている土地があるが、処分方法が決まらず結局遊休地になっている。
意見が異なると何もできないという事態が起こります。
放置していたら所有者が増えてさらに意思決定が更に難しくなります。
解決方法
・客観的な算出で納得性のある評価をもって話し合う為、専門家に評価を依頼しましょう。
その結果をもって、共有者同士の持分売買という方法があります。
・客観的な算出で納得性のある評価をもって話し合う為、専門家に評価を依頼しましょうその結果をもって、
土地家屋調査士に依頼して、土地を分筆して共有物分割という方法があります。
・利用方法がまとまれば、書面にして条件整理をしてトラブルを回避しましょう。

借地
借地権付建物の売却
借地権は土地を排他的に利用する確固とした権利ですから、売却は出来ますが、地主さんからの各種承諾取得が必要です。
・譲渡承諾
・建替え承諾(建物が古い場合)
・抵当権の設定承諾(買う方が融資を利用する場合) etc…
なお、非訟手続により処分もあります。
借地権の譲渡は、当然ですが地主さんの協力抜きには進められません。
解決方法
従って、借地の扱いに慣れた人材を選任することがまず第一歩です。

底地
底地(借地されている土地の所有権)は、底地からは地代が上がってきますので、投資として購入する人はいます。
底地を専門に下取りする不動産業者もありますので、処分することは可能です。
借地人への売却・借地人との共同売却(「底・借同時売却」と呼ばれます)です。
価格設定や分配比率のすり合わせは必要ですが、最善の売却の可能性となります。
借地人との協力抜きには進められません。
解決方法
従って、借地の扱いに慣れた人材を選任することがまず第一歩です。

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